De nombreuses questions se sont posées sur le statut des hôpitaux en tant qu organisations exonérées d’impôts.

Les décisions judiciaires récentes sur les exemptions de taxes foncières suscitent de plus en plus d’inquiétude pour les hôpitaux à but non lucratif, qui sont la cible des municipalités qui ne pensent pas que les hôpitaux paient leur juste part d’impôt. Les municipalités devraient bénéficier d’une augmentation des taxes sur les hôpitaux à but non lucratif, et les hôpitaux à but non lucratif risquent de perdre leur statut d’exonération fiscale.

Cet article répond à de nombreuses questions sur le statut des hôpitaux en tant qu’organisations exonérées de tout impôt – Pourquoi cette question a-t-elle fait surface? Quel est le processus de réflexion derrière la révocation du statut de déduction fiscale des hôpitaux? Comment les hôpitaux peuvent-ils gérer la controverse sur les exemptions? Quelles sont les conséquences fiscales pour les hôpitaux s’ils perdent leur statut d’exempt? Et, plus concrètement, quelle est la valeur d’une exemption pour hospitalisation?

Décisions judiciaires et actions en justice

La question de l’exonération fiscale des hôpitaux à but non lucratif a été soulevée à la suite de la décision rendue en 2010 dans l’affaire Provena Covenant Medical Center c. Department of Revenue, selon laquelle Provena n’avait pas droit à une exonération de la taxe foncière pour les organisations caritatives. La décision en l’espèce reposait en grande partie sur l’argument selon lequel Provena n’avait pas fourni une quantité suffisante de soins de bienfaisance par rapport au revenu total pour être admissible à titre d’hôpital à but non lucratif. Les faits pertinents dans cette affaire montrent que les soins de bienfaisance de Provena, tels que définis par l’État, représentaient moins de 1% des revenus de l’hôpital. La cour était d’avis que:

«La charge d’établir le droit à une exonération fiscale incombe à la personne qui la demande. Le fardeau est très lourd. La partie qui demande une défiscalisation immobilier doit prouver par des preuves claires et convaincantes que le bien en question relève à la fois de l’autorisation constitutionnelle et des termes de la loi en vertu de laquelle l’exemption est demandée. “

La décision Provena a touché les municipalités et les hôpitaux à but non lucratif du pays, les forçant à en prendre connaissance. En mai 2016, la Cour suprême de l’Illinois a décidé d’examiner une affaire concernant la constitutionnalité des exonérations fiscales. Dans une décision similaire rendue en 2015, un tribunal fiscal du New Jersey avait conclu que le Morristown Medical Center ne devait pas être exonéré de taxes foncières.

Comme indiqué, le juge dans cette affaire a conclu que l’hôpital fonctionnait de la même manière qu’une entreprise à but lucratif et a déclaré dans la décision que «aux fins de défiscalisation immobilier, les hôpitaux modernes à but non lucratif sont essentiellement des fictions juridiques». des poursuites similaires ont été intentées et des mesures législatives sont en cours pour atténuer les conséquences juridiques. La législature du New Jersey a adopté un projet de loi en janvier 2016 visant à maintenir les exemptions de taxe hospitalière en échange des frais versés aux municipalités par les hôpitaux à but non lucratif. Le gouverneur du New Jersey, Chris Christie, n’a pas encore signé le projet de loi et des discussions supplémentaires sont en cours.

Action caritative et bénéfice pour la communauté

Ces cas ont mis au défi des hôpitaux à but non lucratif de gérer la controverse qui en résultait. La décision Provena dit:

« En expliquant ce qui constitue une » œuvre de bienfaisance « , les tribunaux ont statué qu’elle pouvait être définie plus précisément comme un don, à appliquer conformément aux lois en vigueur, au profit d’un nombre indéfini de personnes, en mettant leur coeur sous l’influence de l’éducation ou religion, en soulageant leur corps de la maladie, de la souffrance ou de la contrainte, en les aidant à s’établir à vie, en construisant ou en entretenant des bâtiments ou des ouvrages publics, ou en allégeant le fardeau du gouvernement. « 

En raison de la Loi sur les soins abordables et de l’extension des programmes Medicaid dans certains États, le fardeau des soins des hôpitaux à but non lucratif est réduit. Par conséquent, la mise en œuvre et l’amélioration de programmes conçus pour aider les communautés constituent des moyens de garantir l’exonération fiscale.

L’année dernière, un article paru dans le magazine Modern Healthcare sur le St. Francis Memorial Hospital de San Francisco corrobore cette tendance. St. Francis est un exemple d’hôpital à but non lucratif qui a mis en place ou améliorer des programmes conçus pour bénéficier à toute la communauté. Dans le cadre du programme Safe Passage de l’hôpital, des volontaires patrouillent dans une zone de la communauté touchée par la drogue et la violence des gangs.

À l’instar de Saint François, les hôpitaux doivent s’adapter aux exigences changeantes relatives à ce qui constitue une entité à but non lucratif, compte tenu en particulier de la charge de la preuve de plus en plus lourde requise pour maintenir ce statut.

Implications de taxes

Un conseiller en évaluation peut aider les hôpitaux à structurer leur défense de manière à conserver leur statut d’exempt ou, s’ils perdent leur statut, à déterminer les responsabilités éventuelles. Les hôpitaux qui sont en mesure de prouver que la charge d’impôt foncier implicite (basée sur la valeur marchande de l’immobilier) est inférieure à la valeur des avantages sociaux offerts à la communauté pourraient éventuellement utiliser ce bâton de mesure comme argument pour conserver leur exemption.

Un conseiller en évaluation expérimenté dans le secteur des soins de santé comprend les défis de l’évaluation des hôpitaux et des centres médicaux et connaît bien les questions liées à l’impôt foncier. Par exemple, un conseiller expérimenté sait que la plupart des juridictions exigent la valeur de l’intérêt en fief simple des biens immobiliers (à l’exclusion des équipements et des actifs incorporels) dans l’évaluation appropriée des biens immobiliers aux fins de la taxation ad valorem. Les hôpitaux et les centres médicaux sont des propriétés spéciales et les hôpitaux d’exploitation possèdent généralement des actifs qui ne sont pas considérés comme des biens ou investissement immobilier.

Les biens personnels / équipements médicaux (par exemple, IRM, tomodensitomètres) et les actifs incorporels (par exemple, licences, certificats de besoin, main-d’œuvre constituée, expertise opérationnelle, goodwill) sont souvent inclus dans une évaluation «réelle» des biens immobiliers mal préparée.

Souvent, les responsables des évaluations locaux appliquent une approche de comparaison des ventes ou de capitalisation des revenus pour déterminer la valeur d’un hôpital. Aucune de ces approches, cependant, ne valorise nécessairement l’actif total d’un hôpital ou n’isole la valeur immobilière. En considérant strictement les ventes «comparables» dans la détermination de la valeur d’un hôpital, il s’agit généralement de la vente de l’actif total de l’hôpital, et pas seulement de ses biens immobiliers.

Une autre considération à prendre en compte dans l’approche de comparaison des ventes est le crédit-bail avec des tiers. Les hôpitaux louent parfois leurs biens à des tiers opérateurs. Les contrats de location sont généralement régis par un ratio loyer / EBITDAR (bénéfice avant intérêts, impôts, amortissements et restructuration / loyer), qui inclut intrinsèquement la valeur commerciale.

En revanche, une approche basée sur les coûts est un moyen approprié d’évaluer le bien immobilier des hôpitaux à toutes fins, y compris les taxes foncières. Les coûts de remplacement et de reproduction sont déterminés, un amortissement approprié est appliqué et la valeur des améliorations apportées au site physique (par exemple, parcs de stationnement, entrées, trottoirs, aménagement paysager) est calculée. La dernière étape consiste à évaluer le terrain sous-jacent. De par sa nature même, une approche basée sur les coûts ne reflète que la valeur du bien immobilier, pas de composants supplémentaires (biens personnels / équipements médicaux et actifs incorporels).

Les hôpitaux qui comprennent la valeur de leur exemption sont bien placés pour gérer l’impact de la controverse sur l’exemption.